Vous souhaitez vendre soit en viager libre, soit avec occupation votre vie durant, en recevant un comptant et une rente déterminés avec un vrai professionnel du viager ?

L’utilisation de barèmes ou de logiciels standards n’est pas conseillée : les calculs doivent être adaptés à la situation de votre bien et à votre situation personnelle. En contactant le CENTRE EUROPÉEN DE VIAGERS, vous vous adresserez à un professionnel expérimenté qui vous proposera des solutions tenant compte des réelles caractéristiques de votre bien et adaptées au marché.

Nous vous conseillons de toujours exiger de votre professionnel qu’il justifie ses calculs par un écrit présentant :

  • La valeur libre du bien,
  • L’espérance de vie prise en considération,
  • Pour le viager libre : le taux d’intérêt appliqué pour le calcul de la rente viagère,
  • Pour le viager occupé : le taux de rendement interne prévisionnel (TRIP*) annuel que peut espérer l’acquéreur au terme présumé de l’opération (votre espérance de vie).

 

Nous vous recommandons également, avant même la signature du mandat de vente, qui vous engage, d’exiger la participation de votre Notaire à l’élaboration de votre projet.

Certaines agences, afin d’obtenir plus facilement un mandat de vente, n’hésitent pas à vous proposer des sommes que vous ne pourrez obtenir d’un acquéreur, sauf à réduire très sensiblement les montants initialement annoncés ou attendre plusieurs années pour vendre. Entretemps, vous n’aurez rien perçu et aurez peut-être même dévalorisé votre bien. Les acquéreurs ne comprendront en effet pas pourquoi celui-ci est sur le marché depuis aussi longtemps.

 

POURQUOI VENDRE EN VIAGER ?

 

  • Le VIAGER LIBRE

 

Peu répandu, ce mode de vente, qui permet à l’acquéreur d’occuper ou de louer immédiatement le bien qu’il achète, présente des avantages et des inconvénients :

Avantages :

  • Aucun souci de gestion locative ;
  • Des prélèvements fiscaux et sociaux plus séduisants que ceux des revenus fonciers mais cependant supérieurs à ce qu’ils devraient être : nous menons une action auprès des pouvoirs publics (par l’entremise de l’Institut Privé du Viager) afin d’obtenir une réduction de ces prélèvements ;
  • Une rente indexée sur le coût de la vie, à la différence de la plupart des retraites et des rentes viagères servies par les compagnies d’assurance ;
  • Aucun risque lié aux aléas des placements financiers.

 

Inconvénients :

  • La vente en viager libre constitue une aliénation pouvant aller à l’encontre des intérêts de vos héritiers si vous décédez prématurément. Si vous souhaitez les protéger, nous pourrons vous proposer une autre solution, plus adaptée ;
  • Le risque éventuel, heureusement très rare, du non-paiement de la rente viagère, nécessitant une procédure qui peut prendre un certain temps.

 

  • Le VIAGER OCCUPE

 

Ce type de vente, le plus courant, présente les mêmes avantages et inconvénients que le viager libre, à la différence que vous continuerez à habiter, jusqu’à votre décès, votre résidence principale ou secondaire.

La contrepartie de cette occupation est une baisse très sensible de la valeur de votre bien, entraînant corrélativement une diminution du bouquet (somme versée comptant le jour de la signature de la vente) et de la rente viagère. Il est impératif de prévoir un complément de rente (qui doit être en rapport avec la valeur locative) en cas de libération anticipée des biens.

La vente en viager occupé est une opération complexe et longue à réaliser.

Les vendeurs sont en effet de plus en plus nombreux considérant :

  • La progression constante des espérances de vie ;
  • Des retraites qui ne suivent pas toujours le coût de la vie, alors que les dépenses progressent plus rapidement ;
  • L’augmentation continue des impôts et des prélèvements sociaux ;
  • La baisse des rémunérations des fonds en euros des compagnies d’assurances.

 

Vous pourrez recevoir un bouquet et une rente indexée sur le coût de la vie (à la différence d’une rente viagère financière servie par une compagnie d’assurances, revalorisée selon les résultats obtenus par les performances financières des placements qu’elle a effectués avec l’épargne qui lui a été confiée), ou un comptant, sans rente viagère pendant la période d’occupation.

Les acheteurs s’intéressent au viager occupé en tant que placement immobilier à long terme. Le jour où le bien devient libre, ils peuvent alors le louer ou le céder, soit au comptant, soit à leur tour contre le paiement d’une rente viagère immobilière au pouvoir d’achat garanti.

Encore faut-il convaincre un acquéreur de l’intérêt d’une telle opération face à l’allongement de la durée de vie et à la concurrence de l’immobilier de placement traditionnel qui génère un revenu régulier mais dont le coût initial est plus élevé, aucune décote n’étant appliquée sur la valeur libre du bien.

Divers barèmes et logiciels coexistent aujourd’hui, qui sont loin de donner satisfaction à ceux habitués aux calculs financiers. Ces méthodes disparates déroutent vendeurs, acquéreurs et professionnels.

C’est pourquoi les montants proposés doivent être systématiquement justifiés. Ces informations rigoureuses et précises permettent en effet aux investisseurs de comparer le taux de rendement interne prévisionnel(*) annuel d’une opération viagère, à son terme, avec toute autre forme de placement.

(*) Le TRIP est un instrument de mesure comparable au taux effectif global – ou TEG – pour un prêt bancaire

 

COMMENT SONT EFFECTUES NOS CALCULS ?

 

Nous effectuons nos calculs à partir :

1 – Pour le viager libre :

  • De la valeur libre de votre bien ;
  • Du bouquet que vous souhaitez recevoir ;
  • De diverses espérances de vie ;
  • Du taux de rente.

 

Attention : le taux de rente sera lié à un taux d’intérêt qui devra être modeste compte tenu de l’indexation de la rente viagère sur le coût de la vie, à la différence des mensualités fixes d’un prêt bancaire.

 

2 – Pour le viager occupé :

  • De la valeur libre de votre bien ;
  • Du bouquet que vous souhaitez recevoir ;
  • De diverses espérances de vie ;
  • Des frais d’acquisition (droits de mutation, commission d’agence, émoluments du notaire) ;
  • D’une estimation, pour le viager occupé, des charges annuelles du propriétaire ;
  • D’une estimation, dans certains cas, de la valeur locative brute du bien ;
  • De divers taux de rendement interne prévisionnels (TRIP), tenant compte ou non d’une partie ou de la totalité des charges supportées par l’acquéreur.

 

Nous vous communiquerons le résultat de nos calculs qui vous aideront à comparer la vente envisagée aux autres possibilités qui vous sont aujourd’hui offertes (prêts seniors, autres modes de vente).

 

D’AUTRES POSSIBILITÉS VOUS SONT OFFERTES : LES CONNAISSEZ-VOUS ?

 

D’autres solutions existent, si :

  • Vous souhaitez protéger financièrement vos enfants ;
  • Vous craignez de devoir quitter à court terme votre habitation ;
  • Vous avez besoin de liquidités pour faire face à une dépense imprévue ;
  • Vous préférez une rente viagère servie par une compagnie d’assurances ;
  • Du fait de votre état de santé, les espérances de vie habituelles ne peuvent s’appliquer…

 

Toutes ces possibilités (nous n’en avons évoqué ci-dessus que quelques-unes) doivent être adaptées à chaque cas particulier et nécessitent l’intervention d’un conseil maîtrisant les calculs et les aspects juridiques et fiscaux de chacune de ces opérations. Dans ces domaines, notre expertise en gestion de patrimoine vous sera précieuse. Nous vous recommandons de vous adresser ensuite à votre Notaire qui pourra également vous assister.