Vous souhaitez acquérir un bien à un juste prix sans recourir à un crédit bancaire et sans les soucis de la gestion locative, pour un placement pour vous-mêmes ou vos enfants à l’abri des aléas financiers ?

L’achat en viager peut constituer une alternative à d’autres modes d’acquisition.

 

  • ACHAT EN VIAGER LIBRE

 

Ce type de viager, très rare, permet de jouir immédiatement d’un bien sans avoir à recourir à un prêt bancaire. Attention toutefois : la durée de paiement de la rente viagère, indexée sur le coût de la vie, peut être longue, et même supérieure à la durée d’un emprunt.

Le viager libre peut cependant constituer un bon choix si :

  • Vous occupez le bien personnellement ;
  • La rente est proche de la valeur locative du bien (ce qui implique un vendeur jeune) ;
  • Le bouquet (somme versée comptant le jour de la signature de l’acte) est modeste ;
  • Vous ne pouvez bénéficier d’un prêt immobilier classique du fait de revenus irréguliers ;
  • Les taux d’intérêt des prêts bancaires sont élevés, ce qui n’est pas le cas aujourd’hui, où les taux sont historiquement bas ;
  • Vous êtes certain de pouvoir faire face au paiement de la rente viagère sur une durée qui peut être longue.

 

  • ACHAT AVEC OCCUPATION, AVEC OU SANS RENTE

 

Il s’agit d’un placement à moyen ou long terme sans les aléas d’un investissement locatif et sans l’imposition fiscale et sociale sur les loyers. En revanche, vous supporterez l’impôt sur la plus-value réalisée lors de la cession. Il faut également être attentif aux problèmes d’ISF. Cette opération n’est à envisager que si elle ne présente pas de risque pour vos finances :

 

  • En effet, la rente indexée sur le coût de la vie doit être facilement supportable, en prenant en considération le fait que vos revenus pourraient baisser. Il est impératif de garder à l’esprit qu’en cas d’incapacité de payer la rente viagère, vous risquez de perdre le bien acheté et toutes les sommes versées. En cas de difficultés financières, vous pourrez cependant revendre le bien à un nouvel acquéreur, qui se substituera dans vos droits et obligations à l’égard du crédirentier (personne qui perçoit la rente).

 

  • N’hésitez pas à verser un comptant important, afin de réduire à due concurrence la rente viagère versée au vendeur. Ce comptant pourra même correspondre à la totalité de la valeur occupée : aucune rente ne sera alors due pendant la période d’occupation. Vous pourrez de plus emprunter, sous certaines conditions, pour financer cette opération, alors que vous ne pourriez pas le faire pour le financement d’un bouquet, sauf à donner un autre bien en garantie à l’établissement prêteur. Cette vente au comptant est de plus en plus répandue, compte tenu des taux d’intérêt très modestes actuellement pratiqués.

 

  • AUTRES OPÉRATIONS PROCHES

 

  • Pour le viager libre ou occupé : le crédit vendeur sur une longue période est envisageable. Dans ce cas, il convient d’appliquer un faible taux d’intérêt, les mensualités étant indexées sur le coût de la construction.

 

  • Achat d’un appartement occupé par un locataire âgé : vous pourrez alors emprunter et déduire un éventuel déficit sur vos autres revenus fonciers.

 

  • Achat de la nue-propriété d’un bien neuf, avec un usufruit limité dans le temps (15 à 20 ans), appartenant à un bailleur social : cette solution présente de nombreux avantages fiscaux. L’abattement pour occupation sera souvent moindre que celui pratiqué pour des opérations viagères classiques. En revanche, vous ne supporterez pas la plupart des charges du propriétaire, le bien étant neuf.